展期近1年，碧桂园（02007.HK）2023年年报终于发布。
2025年1月14日晚间，碧桂园公布2023全年及2024上半年财务评释，公司2023年竣事总收入约4010亿元（东谈主民币，下同），税前蚀本约1673亿元；2024上半年竣事总收入约1021亿元，税前蚀本约108亿元。散伙2024年6月30日，碧桂园净金钱仍保捏为正，约为741亿元。碧桂园股票也将于近日归附来去。
2023年计提逾千亿减值
2023年，导致碧桂园广阔蚀本的最主要原因来自于畴昔计提的大额的存货减值准备。
财报清楚，2021年以来，房地产市集迟缓参加下行周期，销售量价捏续下滑，联系金钱价值严重缩水。为客不雅反应市集变动对公司金钱价值的影响，公司对在建物业及捏作销售的已落成物业进行计提减值约为823.54亿元。
另外，受宏不雅经济环境、行业环境及敌手方负面财务情状等多重不利身分重复影响，部分应收款项存在无法回收的风险，公司计提金融金钱及财务担保减值损失净额约372.43亿元；上述两项算计占税前蚀本总和的71.5%。
除此除外，2023年受市集下行影响，碧桂园部分表情筹办毛利出现了较大幅度的下降；房地产下行周期亦导致行业信用大幅收紧，企业信用融资范围被迫大幅压降。为了回收现款保险交房任务，以及保证2023年8月之前到期信用债券的兑付，碧桂园对部分表情和千里淀金钱作念了较大的折价惩办安排。据统计，2023年公司共录用超60万套房屋。2023年1—8月，集团偿还境表里公开市集债本金约185.4亿元。
2023年度，碧桂园连同其协作企业及联营公司共竣事包摄公司推动职权的条约销售金额约1743亿元，包摄公司推动职权的条约销售面积约2170万平方米。
据接近碧桂园的东谈主士向证券时报记者暗意，碧桂园2023年财报计提荒谬大额的存货减值准备，是基于司帐的严慎性原则所作的一种谨慎处理，有助于企业准确反应存货的竟然市集价值，能为投资者提供更可靠的财务信息，反应存货价值的竟然情况。房地产行业受市集价钱波动影响，金钱价钱不停缩水，计提大额的存货减值理所应当，也反应了公司一贯谨慎的财务照拂念念路。
另外，碧桂园2024年半年报存货减值计提已大幅减少为27亿元。上述东谈主士判断，碧桂园已将存货减值大部分出清，除非未来市集价钱还有大幅着落。同期，由于存货的公允价值奉陪市集情况动态波动，跟着外部环境的迟缓回暖，该部分减值未来可能转回。“恒久来看，碧桂园当下的资债压力有望迟缓减缓，如释重任。”
2024年上半年蚀本收窄
与2023年的广阔蚀本比较，碧桂园2024年上半年竣事较大减亏。
财报清楚，鉴于2023年已较充分的计提存货减值准备，甚而碧桂园2024年上半年需计提的存货减值大幅减少，甚而本期结算毛利同比有所回升。散伙2024年6月30日，碧桂园连同其协作企业及联营公司共竣事包摄公司推动职权的条约销售金额约260亿元，包摄公司推动职权的条约销售面积约265万平方米。
另外，为确保有限资源优先保交房，碧桂园通过归零预算全面法则非刚性用度支拨，服从显耀。2024年上半年，公司销管用度同比大幅下降51%；其中行政用度同比缩小25%，销售用度同比下降63%。
据悉，碧桂园已大幅压降非中枢非必要的筹办支拨，精简组织架构，高管带头降薪，并取消多项福利待遇。全集团行政用度开销均按归零原则，非必要不支拨，刚性支拨通过整书籍约等时势尽量缩减。
“比较较2023年市集的急速下行，2024年的市集更多呈现出一种‘跌无可跌’的状态，公司的大部分风险皆在2023年完成了‘出清’，瞻望公司2024年全年的蚀本也会大幅收窄。另外散伙2024年6月30日，碧桂园净金钱仍有741亿元，好于市集预期，传递出对于公司财务情状的积极信号。”上述接近碧桂园的东谈主士暗意。
不外，鉴于现时仍处于保交房和竖立金钱欠债表的过渡阶段，碧桂园对于归附盈利的时候暂无法预估。公司将基于现存资源，争取早日完成保交房任务，杠杆炒股尽快归附表情普通筹办，同期积极主动与各利益联系方交流制定新的债务照拂算计，更好地匹配现时的市集周期以及公司资金情况，迟缓竣事恒久及可捏续的成本结构，探索房地产发展新模式，迟缓扭亏为盈。
债务重组获得阶段性推崇
就在本次财报公布前，碧桂园已于1月9日露馅退回务重组的阶段性推崇情况。
据公告，碧桂园已与由七家着名银行组成的妥洽委员会达成共鸣，此提案组成进一步谈判和具体文献的框架，标识着碧桂园在落实重组方面的紧迫里程碑。该重组提案倘若落实，将使碧桂园竣事大幅去杠杆化，筹画是减少债务最多116亿好意思元，还包括将到期时候延迟至最多11.5年以及缩小融资成本，筹画是将加权平均假贷成本从重组前的每年约6%缩小至重组后的每年约2%。
该妥洽委员会由共同捏有或法则碧桂园三笔银团贷款（未偿还本金总和为36亿好意思元）未偿还本金额约48%的贷款东谈主组成。妥洽委员会因循碧桂园捏续勉力落实重组，并快乐与公司合作，确保公司不竭业务，将干预降到最低。碧桂园以为，该重组提案为公司其他境外债务重组提供了框架。
此外，碧桂园及参谋人一直积极与其他境外债权东谈主过头各自的参谋人就重组提案进行建设性对话。包括与合共捏有或法则本集团刊行的好意思元优先单据及港元可换股单据（未偿还本金总和为103亿好意思元）未偿还本金额约30%的多少捏有东谈主合作。
算作碧桂园控股推动的杨惠妍眷属，也正在研讨将碧桂园未偿还本金总和11亿好意思元的现存推动贷款补救为公司或附属公司股份，具体条件有待协定。自碧桂园成就于今，杨惠妍眷属已通过借款、增捏股票、购买债券、以股代息等多种时势累计因循集团总和约416亿港元，且未减捏股票。在416亿港元的流动性因循外，杨惠妍眷属还以自捏的其他金钱，为碧桂园在银行间市集来去商协会刊行的15亿中期单据提供了担保。
碧桂园暗意，通过债务重组，公司将领有更具可捏续性的成本结构，大致专注于录用住房、不竭业务运营、保捏金钱价值及落实公司以为最有后劲为通盘利益联系者提供价值最大化的业务及金钱出售计谋。
华泰证券商议以为，脱险房企债务压力缩小，一方面故意于房企自己基本面改善，另一方面则有助于脱险房企有更多资源用于保交楼，缩小频年行业层面的“期房”信任问题，改善新址销售预期。
在手家底：逾3000个设备表情可供出售
碧桂园未来的业务发展雷同亦然市集关怀的话题。
据公告，在地盘储备及表情方面，散伙2023年12月31日，碧桂园算计法则朝上3000个设备表情，可售条约总面积介乎9000万平方米至9200万平方米。表情包括马来西亚、泰国、澳洲、印尼、好意思国、印度、中国香港、英国及纽西兰9个国外市集的29个设备表情，及位于中国内地的朝上2900个境内设备表情。此外，公司亦有约130万至140万个车位可供出售。
在境内现款流方面，于2024年至2039年的预测期内，碧桂园可用于境外分拨的瞻望净现款盈余揣测介于200亿元至250亿元（东谈主民币）。该预测基于2024年至2039年公司朝上2900个境内设备表情的累计应占杠杆目田现款流量总和，以及出售非中枢金钱（包括多少城市更新型样、营业物业、金融投资过头他境内少数职权金融投资）的所得款项，经扣除同期的境内筹办用度及集团层面的境内债务后由公司预测得出。
境外现款流方面，碧桂园的境外金钱包括由境外附属公司捏有的29个国外设备表情及多少少数职权金融投资，包括珠海万达营业照拂集团有限公司的股权及由全资附属公司CGVC Company Limited实益捏有的11项少数职权股权投资。
散伙2024年8月，碧桂园揣测在2024年至2040年时刻，29个国外设备表情产生的累计应占杠杆目田现款流量总和瞻望介于26亿好意思元至30亿好意思元。该揣测已计入现存表情层面现款、地盘成本、建筑成本、市集奉行及筹办用度、偿债、税项及境外集团层面筹办用度。
碧桂园还暗意，公司正在出售境外少数职权金融投资，并已就此获得要紧推崇。散伙1月9日，约1.4亿好意思元的出售收益已存入（或算计存入）用于重组提案的指定账户。在2025年1月至2033年的预测时刻内，公司预期透过出售该等少数职权金融投资筹集约6亿好意思元至8亿好意思元的净出售收益。公司悉力于在重组提案完成后，使用该等出售收益为重组提案提供资金及因循新债务器具下的偿债连累。
事实上，自2022年以来，碧桂园已累计惩办难销类金钱及周转千里淀资金回笼超600亿元。举例，2023年8月，碧桂园出售了其所捏广州亚运城联营表情公司26.67%股权，回笼资金12.92亿元；2024年12月，碧桂园转让捏有的长鑫科技1.56%股权，总代价20亿元，拟将出售事项所得款项用作一般营运资金，当今缱绻主要用于保交楼等表情建设开支。
对于碧桂园未来的发展算计，杨惠妍在主席评释中暗意，当今公司正以地产设备业务为中枢，勉力探索建筑科技和代管代建两项新业务。当今，两项新业务已竣事孤苦市集化运作，在各自范围妥当当下市集变化不停进行自我完善普及，并有望在未来与设备业务酿成协力。